2016년 부동상 시장 10대 이슈

2016년 부동상 시장 10대 이슈

 

올해 초 부동산 시장은 '상고하저(上高下低)'로 예상이 되었습니다. 상반기 부동산 가격이 상승하다가 하반에 하락하는 것이 예상되었습니다.
10월까지는 부동산 사장의 상승이 계속 유지되면서 이 예상이 벗어나는 듯 하였으나, 10월 이후부터 상승세가 꺾이며 상승폭이 줄어들거나 하락하는 경우가 생기기 시작하였습니다. 특히 부동산의 중심지인 강남권의 경우, 12월 초 기준으로 서초는 0.06%, 송파·강동은 0.04%, 강남은 0.02% 정도 하락하기까지 했습니다.

 

이렇게 예측이 맞아진데에는 이를 받쳐 줄 이슈들이 있었습니다. 부동산 업계에서는 10가지의 이슈들을 이와 연관되었다고 해석하고 있는데, 이 이슈들은 아래와 같이 정리해볼 수 있습니다.

1. 주택청약 1순위 가입자 1,000만 명 돌파
　올해 분양시장은 지난해의 열기가 남아 있는 가운데 출발했습니다. 금융결제원에 따르면 올 들어 주택청약종합저축 1순위 가입자 수가 1,000만 명을 돌파했다고 합니다. 2009년 5월 판매를 시작한 후 도입 7년여 만의 1,000만 명 돌파입이다. 1순위 가입자 수가 지속적으로 늘어나면서 청약경쟁률은 치열해졌습니다. 청약 1순위라는 타이틀이 큰 효력이 큰 영향을 끼지지 못할 정도이며, 심지어 청약 하나씩은 다 가지고 있는 상태라고 봐도 무방할 정도입니다. 2016년 1~10월 전국 아파트 청약경쟁률은 14.71대1로, 인터넷 청약 의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.

 

2. 투자 열기가 올린 재건축 아파트 값과 분양가
　저금리의 기조 속에 시중 유동 자금이 서울 강남과 부산의 재건축 시장과 수도권, 지방의 인기 신도시 분양시장에 몰리면서 가격 상승세도 역대급을 기록했습니다. 강남3구(강남, 서초, 송파) 재건축 아파트 분양가격이 1평(3.3㎡) 당 4,000만 원을 돌파하면서, 10월 기준 3.3㎡ 당 가격은 4,012만원으로 책정되었습니다. 이는 역대 최고치를 기록했던 2006년 3,635만 원에 비해 377만 원이 더 높은 것입니다. 올해 1월에 분양한 신반포 자이 분양가는 3.3㎡당 4,457만 원에 책정되어 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고가 기록을 세웠습니다.

 

3. 대구와 경북 아파트값 본격 하락세
　청약 접수를 했다하면 경쟁률이 100 대 1이 넘어가면서 '자갈밭에 지어도 완판'이라는 말이 나오던 대구, 경북 일대에서는 올 들어 기존 아파트 가격, 청약경쟁률 하락 현상이 나타나기 시작했습니다. 최근 2~3년간 급등한 가격에 대한 피로감과 입주 물량이 쌓이면서 상승세가 꺾인 것으로 해석되며, 특히 2015년 전국 아파트 시장의 '다크호스'로 통하던 대구는 올 들어 전국에서 가장 큰 하락폭을 나타냈고, 이어 경북, 울산 등 지역에서도 줄줄이 마이너스 변동률을 기록했습니다.

 

4. 조선, 해운업 불황으로 인한 부동산 시장 타격
　엎친 데 덮친 격으로 지난해 말부터 불거진 조선, 해운업의 구조조정 여파로 조선, 해운업 비중이 큰 경남 거제, 통영, 울산 동구 일대 부동산 시장은 올 한 해 전체가 겨울이었습니다. 이전까지 '아파트 분양 불패'를 자랑하던 곳이지만, 대우조선해양 등은 울산의 사원 기숙사 매각에 나섰습니다. 분양 열기를 따라 지역주택조합 사업까지 활기를 띠던 거제에서는 미분양 물량이 급증한 가운데 앞으로도 별다른 타개책이 보이지 않으면서 이른바 '악성 미분양'으로 통하는 준공 후 미분양도 늘어날 우려가 크다는 것이 업계 지적입니다.

 

5. '여신심사 선진화 가이드라인' 시행
　시장이 불안정하게 돌아가는 가운데 정부와 금융당국의 움직임은 중요한 신호가 되었습니다. 주택시장을 움직이는 중요한 가격 변수는 '금리'입니다. 한 채에 수억 원이 거뜬히 넘는 아파트를 사려면 분양을 받든 기존 아파트를 사든 대출을 받으면서 이자 비용을 내야 하기 때문입니다.
　올해 2월부터는 수도권을 시작으로 주택담보대출의 비거치식, 분할상환을 유도하는 '여신심사 선진화 가이드라인'이 시행에 들어갔습니다. 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지를 예전보다 깐깐히 따지고, 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 한다는 내용입니다. 즉, 돈을 갚을 능력이 떨어진다고 판단이 되면 대출을 받을 수 없거나 더 적은 수준의 대출만 가능해진 것입니다.
　특히, 5월부터는 전국으로 확대되어 지방도 사실상 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되었습니다. 지방은 그동안 없었던 대출규제가 생기는 셈이어서 상대적으로 타격이 컸습니다.

 

6. HUG 분양보증·중도금 대출 강화로 인한 고분양가 제동
　국토교통부는 6월 28일 하반기 경제정책방향을 통해 1인당 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 제한했습니다. 1인 당 보증한도도 수도권, 광역시는 6억 원, 지방은 3억원 으로 제한했습니다. 특히 분양가격이 9억 원을 넘는 주택은 중도금대출 보증 대상에서 제외하도록 하면서 강남권 분양 아파트들은 사실상 집단대출을 받지 못하게 되었습니다.
　이에 따라 지난 8월에는 HUG가 서울 강남 '디에이치 아너힐스'(개포주공 3단지 재건축)의 주택분양보증 신청 건에 대해 이례적으로 분양가가 비싸다며 보증 발급을 거부하면서 분양 일정이 보름 정도 늦춰졌습니다. 디에이치 아너힐스의 최초 분양가는 3.3㎡ 당 평균 4,457만 원 선이었지만 최종 분양가는 4,137만 원으로 하향 조정되었습니다.

 

7. '8·25 가계부채' 대책 발표
　올해 2분기 말, 가계부채는 총 1,257조 원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치웠습니다. 이에 대한 대응으로 정부는 이른바 '8·25 가계부채 대책'을 내놨습니다. 공공택지 공급 물량을 줄이고 주택분양보증 심사를 강화하는 방법으로 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자입니다. 즉, 부채를 줄이기 위해 가난한 사람들은 대출을 하기 힘들게 만드는 방법입니다. 하지만 시장에서는 주택 공급 축소 방침이 부각되면서 동탄2, 하남 미사, 위례 등 수도권 인기 지역 아파트들의 몸값이 높아지는 등 이상 현상이 발생했습니다.

 

8. 청약 문턱 높인 '11·3 부동산 대책' 발표
　금융당국과 마찬가지로 정부는 분양시장 과열 잠재우기에 관심을 가졌습니다. 이에 따라 이른바 '11·3 부동산 대책'이 나왔습니다. 서울 강남 4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양시장 투자 과열 지역에 대해서는 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기 시까지로 강화하는 데 더해 1순위 청약 자격 강화, 계약금 요건 분양가격 상향 조정(기존 5% → 10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 재당첨 제한 등의 규제를 대책에 포함시켰습니다. 청약시장의 진입장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 가수요가 상당 부분 줄어들면서 11·3대책이 적용된 서울 마포구 '신촌 그랑자이'(평균 32대1)의 평균 경쟁률은 적용 이전인 10월에 분양한 인근 '신촌숲아이파크'(74.79대1)의 절반 수준으로 떨어졌습니다.

 

9. 리모델링 요건 완화, 내력벽 철거는 보류
　재건축, 재개발 열기 속에서 리모델링 시장은 다소 지지부진했습니다. 주택법 시행령 개정안에 따라 아파트 리모델링 추진에 필요한 주민 동의 요건이 동(棟) 별로 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화되었습니다. 리모델링을 하려면 전체 구분 소유자 5분의 4 이상과 동별 구분 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요했었는데, 이 가운데 동별 동의 요건이 완화된 것입니다. 하지만 리모델링 사업의 핵심 쟁점이었던 '가구 간 내력벽(건물 하중을 견디도록 설계된 벽) 철거 허용 방침'을 정부가 3년간 유보하기로 하면서 리모델링을 추진하던 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시의 리모델링 사업은 잠잠해진 상황입니다.

 

10. 변호사의 부동산 중개 논란
　공인중개사 자격증이 없는 변호사가 '부동산'이라는 명칭이 들어간 홈페이지를 만들어 부동산 중개 서비스를 시작하면서, 공인중개사와 이른바 '밥그릇 싸움' 논란이 불거졌습니다. 중개업계는 공인중개사 고유 영역을 변호사가 침범한 것으로 보고 강력하게 반발했었습니다.
　지난 3월 국토부는 대법원 판례를 근거로 개인 공인중개사가 아닌 자가 '부동산'이란 명칭을 사용하는 경우 공인중개사법 위법 소지가 많다는 판단을 내리며 공인중개 업계의 손을 들어줬으나, 11월 국민참여재판으로 진행된 1심 재판에서는 공인중개사법 위반 혐의에 대해 무죄 판결이 내려졌습니다. 변호사의 부동산 중개 업무를 둘러싸고 앞으로도 공인중개사와 변호사 간 치열한 공방은 지속될 공산이 크다는 예상이 나오고 있습니다.